Marché de l'investissement

1. Le réveil en trompe-l'œil de l'investissement en bureaux

Avec 6,7 milliards d'euros investis en 2025, le marché des bureaux semble retrouver des couleurs. Mais cette apparente renaissance masque une réalité plus nuancée : 40% de ce volume provient de seulement 7 méga-transactions ultra-défensives, concentrées dans ou à proximité du Quartier Central des Affaires parisien. Des actifs iconiques comme Paris Trocadéro, Solstys ou Renaissance, valorisés à plusieurs centaines de millions d'euros l'unité, témoignent d'un marché qui reste étroitement concentré, tant géographiquement qu'en nombre d'opportunités réelles.

2. Le grand écart des taux de rendement

Le marché français connaît une polarisation inédite. Dans le QCA, les taux de rendement prime résistent autour de 4,00-4,25% pour l'élite que constituent les immeubles « zéro défaut ». Mais dès que l'on s'éloigne de cette aristocratie immobilière, les rendements grimpent rapidement pour se rapprocher des deux chiffres – voire parfois aller au-delà sur les gros volumes dans des marchés sur-offreurs. Cette fracture reflète des anticipations d'évolution des loyers radicalement différentes selon la qualité et la localisation des actifs.

3. La libération progressive des tabous sur les moins-values

L'année 2025 aura été celle de la sortie du déni. Propriétaires et banquiers acceptent désormais de regarder en face la réalité des nouvelles valorisations. Mais passer de la lucidité à l'action reste un défi : acter des moins-values significatives, susceptibles d'attaquer non seulement l'equity mais aussi la dette, demeure un tabou tenace. Le marché attend de voir combien de temps encore les banques tiendront avant que ces blocages ne se lèvent progressivement en 2026. Les immeubles produisant du revenu pourront voir leur dette à nouveau étendue.

4. Des fantômes sur le marché de l'investissement

Certains actifs et secteurs géographiques sont devenus les « fantômes » du marché : trop mal desservis en transports, pénalisés par l'insécurité, ils ne trouvent plus de valorisation faute de transaction. Cette situation, qui concerne des pans entiers de l'offre de bureaux en périphérie, a tous les risques de perdurer en 2026, créant un marché à plusieurs vitesses.

5. L'exigence accrue sur les actifs industriels et logistiques (I&L)

Après des années d'euphorie, le marché de l'investissement en I&L se normalise. Les 4 milliards d'euros investis en 2025 (-14%) traduisent non pas un désintérêt, mais une sélectivité accrue. Les investisseurs ciblent désormais quasi-exclusivement les actifs prime ou premium, situés sur ou à proximité de la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille. La rareté de ces opportunités limite mécaniquement les volumes, dans un contexte où le repricing des actifs secondaires reste très partiel.

6. Le retour conditionnel du retail

Le commerce retrouve l'attention des investisseurs avec 2,9 milliards d'euros investis en 2025 (+30%). Mais ce retour en grâce s'accompagne d'une extrême sélectivité : seuls les actifs ultra-prime ou dont le prix a été significativement ajusté trouvent preneurs. Le véritable « fond de tarte » du marché repose sur les retail parks et les actifs Out of Town (OOT), sur des deals souvent inférieurs à 50 millions d'euros, auxquels s'ajoutent ponctuellement quelques grosses transactions en high street ou centres commerciaux.

7. La domination de l'hôtellerie dans le serviciel et le coup d’accélérateur sur les résidences étudiantes

Les actifs serviciels affichent des volumes impressionnants (4,3 milliards d'euros, +46% en 2025), notamment tirés par la très forte progression observée en résidences étudiantes (qui ont attiré 1,2 milliard d’euros). Cette dynamique ne remet toutefois pas en cause le déséquilibre structurel de l’investissement en actifs serviciels, largement dominé par l'hôtellerie : celle-ci représente encore 60% de l’activité. En dehors de quelques grands portefeuilles de résidences étudiantes ou seniors, le marché souffre d'un manque chronique d'opportunités, situation qui devrait perdurer en 2026, année électorale municipale peu propice aux nouvelles autorisations de construire.

Marchés des utilisateurs

 8. L'attentisme généralisé des entreprises utilisatrices

La demande placée en bureaux plonge à des niveaux historiquement bas : 1,65 million de m² en Île-de-France (-9%). Le phénomène devrait être encore plus marqué à Lyon, avec une baisse de l’ordre de -30%. On est loin de la moyenne décennale observée avant Covid (2,34 millions de m² en région parisienne). La baisse se fait surtout sentir sur le segment des grandes surfaces. Les décideurs rechignent à s'engager sur le moyen et long terme dans un environnement où même les règles de droit paraissent fragilisées. Ils privilégient massivement les renouvellements de baux courts et le recours aux bureaux opérés, solutions qui ne comptent pas dans les statistiques de demande placée mais pèsent considérablement sur le marché.

9. Le raccourcissement des durées d'engagement

La logique de court terme se matérialise dans la durée ferme d’engagement dans les baux, qui se réduit significativement : moins de 8 ans pour les grandes surfaces (-14% en un an), environ 6 ans pour les surfaces intermédiaires de 1 000 à 5 000 m² (-5%). Les rustines devront pourtant céder la place à des décisions structurelles : plus de la moitié des entreprises n'excluent pas un déménagement dans les trois prochaines années.

10. Le blocage lié aux capex et l’échappatoire possible

Les marchés utilisateurs sont également grippés en raison des coûts élevés nécessaires aux projets de relocalisation, notamment les travaux d’aménagement. C’est une sortie de trésorerie importante en amont, particulièrement malvenue dans une période chahutée et où de nombreuses entreprises ont à prévoir en parallèle de gros investissements technologiques. Les entreprises privilégient donc, lorsqu’elles le peuvent, les renouvellements de baux. Une échappatoire pourrait s’inspirer de l’exemple allemand, avec un mécanisme de financement des travaux par les bailleurs et qui seraient ensuite refacturés sous la forme de surloyers. Un tel mécanisme pourrait s’avérer gagnant-gagnant puisque susceptible d’aider à limiter les sorties de trésorerie et les mesures d’accompagnement, devenues considérables.

11. L’explosion des mesures d’accompagnement et la menace sur les loyers faciaux

Les mesures d'accompagnement locatives atteignent des niveaux très élevés : elles varient de 15% (dans le QCA) à près de 40% (à La Défense), avec une moyenne de 30% en Ile-de-France. Ces incentives considérables témoignent de la suroffre persistante et de la nécessité pour les propriétaires de consentir des efforts financiers massifs pour attirer et retenir les occupants, même dans des immeubles de qualité. Après avoir longtemps résisté grâce aux mesures d'accompagnement, les loyers faciaux eux-mêmes commencent à céder. Le Grade A, qui représente encore plus de 30% des disponibilités en région parisienne, n'est plus à l'abri d'un repricing généralisé. Seul le segment ultra-premium du QCA – cette élite toujours plus exclusive d'immeubles « zéro défaut » – devrait conserver une marge de progression, sur la base d’un loyer prime pourtant d’ores et déjà très élevé (1 245€/m²/an au terme de 2025).

12. La fenêtre de tir des utilisateurs

Les entreprises disposent d'une opportunité en 2026-2027 pour optimiser leur immobilier dans des conditions exceptionnelles de choix et de prix. Mais cette fenêtre se refermera progressivement : les livraisons de surfaces neuves ou restructurées vont chuter de plus de 1 million de m² en 2024-2025 à seulement 400 000 m² en 2027 (dont 300 000 m² disponibles), tout en se recentrant sur le cœur de l’agglomération parisienne. L'offre de Grade A devrait donc se résorber, d'abord sur les destinations les plus prisées.

13. L'émergence de nouveaux critères de localisation

Les entreprises redéfinissent leurs priorités d'implantation. La centralité cède du terrain à l'hyper-accessibilité, ouvrant des opportunités pour certains marchés de périphérie ou de l'Est et du Sud parisien (on peut par exemple citer les secteurs desservis par la ligne de métro 14 prolongée ou des opportunités telles que Marcadet Belvédère, récemment saisie par Mistral AI). La qualité de l'environnement urbain – sécurité, commerces, services – devient aussi déterminante que la qualité des surfaces elles-mêmes. En la matière, une nette préférence se dessine pour les immeubles qui autorisent l’horizontalité, perçus comme plus propices à la communication interne et à la fluidité des équipes. Enfin, une nouvelle attente est en train d’émerger : la cybersécurité des immeubles hyper-connectés, face à une hausse de près de 20% des cyberattaques signalées. La façon de concevoir et de gérer les immeubles est appelée à évoluer, avec l’objectif de garantir à ses utilisateurs la meilleure résilience en matière de cybersécurité (prévenir, contenir les attaques et favoriser la reprise de leur activité).

14. Les premiers signaux d'une amélioration à venir pour le marché des utilisateurs bureaux

Malgré l'atonie de 2025, plusieurs facteurs suggèrent une amélioration progressive en 2026-2027. Les perspectives de croissance économique s'améliorent légèrement, le retour au présentiel continue de progresser, et « l'héritage » des années 2017-2018 – avec 2,6 millions de m² de demande placée annuelle dont les baux de 9 ans arrivent à échéance – devrait alimenter le marché. La demande placée pourrait ainsi remonter vers 1,8 million de m² en Île-de-France.

15. La stabilisation du marché logistique

La demande placée en entrepôts se stabilise dans une fourchette de 3 à 3,5 millions de m², avec 3,2 millions de m² absorbés en 2025 (-4%). Loin des records de 2021-2023, le marché trouve néanmoins un nouvel équilibre, porté par la montée en puissance des surfaces intermédiaires (20-40 000 m²). Cette structuration témoigne de la profondeur et de la solidité du marché français, avec une domination persistante de la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille. 

Ces quinze tendances dessinent une année 2026 de transition, où la sortie progressive des blocages psychologiques et financiers se conjuguera avec une normalisation des attentes. Le marché français entre dans une phase de recalibrage nécessaire, où chaque segment cherche son nouvel équilibre entre l'ancien monde et le nouveau. Une période exigeante, certes, mais aussi riche en opportunités pour ceux qui sauront anticiper et s'adapter.