Un marché stoppé dans son élan

L’année 2025 avait laissé entrevoir une reprise progressive de l’activité transactionnelle. Mais le début de 2026 a brutalement changé la donne. Le conflit entre les États-Unis et l’Iran, combiné au ralentissement économique européen et à la faiblesse persistante des marchés utilisateurs, a rapidement refroidi les investisseurs.

Les conséquences se sont immédiatement fait ressentir sur le marché français. De nombreuses négociations se sont allongées, plusieurs signatures ont été reportées et certains actifs ont même été retirés du marché. Cette montée de l’incertitude a également accentué l’écart entre les attentes des vendeurs et celles des acquéreurs, en particulier sur les actifs de grande taille.

Le marché n’est pas à l’arrêt, mais il fonctionne désormais dans un climat de prudence généralisée où chaque décision d’investissement demande davantage de visibilité.

L’Île-de-France s’impose plus que jamais comme valeur refuge

Dans cette période d’attentisme, les investisseurs concentrent leurs arbitrages sur les marchés les plus liquides et les plus sécurisés. L’Île-de-France capte ainsi 66% des volumes investis au T1 2026, soit 2,1 milliards d’euros.

Les bureaux et le commerce sous pression

Le commerce devient au T1 2026 la première classe d’actifs du marché français avec près de 890 millions d’euros investis, devant les bureaux.

Cette hiérarchie ne doit toutefois pas masquer la réalité du marché. Les volumes investis dans le commerce reculent de 39% sur un an tandis que les bureaux enregistrent une baisse de 36%. Le segment tertiaire reste confronté à plusieurs défis structurels. Les investisseurs demeurent prudents face à l’évolution des usages, aux interrogations sur la demande locative future et au coût du financement. Dans ce contexte, les grandes transactions deviennent plus rares et nécessitent des périodes de négociation beaucoup plus longues.

Les actifs alternatifs ne sont plus épargnés

Depuis plusieurs années, les actifs alternatifs avaient permis de soutenir l’activité du marché français. La logistique, le résidentiel géré ou encore l’hôtellerie avaient largement compensé le ralentissement des bureaux traditionnels. Le T1 2026 montre cependant que ces segments commencent eux aussi à subir les effets du contexte actuel.

Les investissements en industriel et logistique chutent ainsi de 66% sur un an tandis que le résidentiel recule de 15%. Même si certaines niches comme les résidences étudiantes ou seniors continuent de susciter l’intérêt des investisseurs, la dynamique globale apparaît moins favorable qu’au cours des années précédentes.

 L’hôtellerie résiste davantage avec un volume d’investissement quasiment stable autour de 490 millions d’euros. Cette résilience confirme l’attractivité persistante du secteur, notamment sur les actifs bien situés et capables de profiter de la reprise du tourisme international.

Le retour des taux rebat les cartes

L’un des principaux sujets de préoccupation pour les investisseurs concerne désormais l’évolution des taux obligataires. Au T1 2026, le spread entre le rendement prime bureaux et le TEC10 français tombe à seulement 35 points de base, contre une moyenne de 190 points au cours des dix dernières années.

Cette compression réduit fortement l’avantage comparatif de l’immobilier par rapport aux placements obligataires et contribue à renforcer la prudence des investisseurs institutionnels. Même si les taux de rendement immobiliers restent globalement stables, la hausse du coût de la dette modifie progressivement les équilibres de marché.

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