Entre le 1er et le 3e trimestre 2025, la demande placée de bureaux en Europe a augmenté de 3 % sur un an, ce qui a entraîné une hausse de 4,9 % des loyers de bureaux prime.
Les loyers prime augmentent de 4,9 % sur un an
La demande cumulée depuis janvier augmente de 3% malgré les incertitudes géopolitiques
Point économie
L’économie de la zone euro continue d’afficher une croissance faible mais positive, avec un PIB en hausse de 0,2 % au troisième trimestre 2025. À mesure que l’incertitude autour du commerce mondial commence à s’atténuer, l’indicateur du sentiment économique de l’UE (ESI) d’octobre a atteint son plus haut niveau depuis février 2025. Le marché du travail reste toutefois prudent, en raison des incertitudes géopolitiques mondiales et de perspectives de croissance moins favorables. Oxford Economics a relevé sa prévision de croissance du PIB de la zone euro pour 2025 à 1,3 %, mais anticipe un ralentissement à 0,8 % en 2026 compte tenu de la faiblesse actuelle de la dynamique économique. Au Royaume-Uni, les investisseurs attendent l’annonce du Budget d’automne en novembre pour obtenir des précisions sur les futures évolutions fiscales, ce qui freine l’activité. Parallèlement, l’instabilité politique persistante en France pèse sur les perspectives économiques.
En 2026, les écarts régionaux de croissance du PIB devraient se réduire, l’Allemagne et la France retrouvant progressivement de l’élan, tandis que la récente surperformance de l’Europe du Sud devrait se normaliser. Les pays nordiques devraient continuer à surperformer en 2026, soutenus par une politique budgétaire expansionniste et une hausse des dépenses de consommation, maintenant une demande intérieure robuste.
Dans la zone euro, l’inflation a reculé de 10 points de base (pb) pour atteindre 2,1 % en octobre 2025, grâce à la baisse des prix de l’énergie, tandis que l’inflation des services reste supérieure à 3 %. Les taux d’intérêt devraient rester durablement à 2,0 % dans la zone euro, tandis que ceux de la Banque d’Angleterre devraient baisser plus lentement, de 50 pb en 2026 pour atteindre 3,50 %.
Francfort (+76 %), Dublin (+46 %), Barcelone (+41 %), Prague (+36 %) et Londres City (+18 %) ont enregistré les meilleures performances par rapport à leurs moyennes quinquennales du 1er au 3e trimestre, reflétant une reprise progressive de la demande dans le secteur technologique, ainsi qu’une demande soutenue dans les services professionnels et financiers. L’activité locative en Allemagne et en France prend plus de temps à se concrétiser en raison de l’incertitude politique, qui pèse sur la croissance et impacte les niveaux d’absorption.
Les taux de vacance moyens des bureaux en Europe sont restés à 9,3 % au troisième trimestre 2025, tandis que les taux de vacance prime dans de nombreux marchés sont restés en dessous de 3 %, exerçant une pression à la hausse sur les loyers. Sur un an, les villes allemandes et françaises enregistrent les plus fortes augmentations des taux de vacance, en raison du ralentissement de la demande et des récentes livraisons de projets en Allemagne.
En revanche, Londres City, Prague et Barcelone ont toutes vu leurs taux de vacance baisser d’au moins un point de pourcentage au cours des douze derniers mois. Les loyers prime ont augmenté en moyenne de 4,9 % sur un an, portés par les marchés clés que sont le West End de Londres (+17 % sur un an), Paris QCA (+13 % sur un an) et Francfort (+13 % sur un an). Savills prévoit une légère hausse de l’absorption en 2026, les utilisateurs finaux reprenant leurs activités malgré l’incertitude géopolitique. La rareté des bureaux prime en centre-ville sur la majorité des marchés soutiendra la croissance des loyers et commencera à susciter l’intérêt des promoteurs en 2026.
Comment avons-nous mesurer les taux d'occupation ?
Savills Research a analysé les taux d’occupation des bureaux — calculés sur la base du nombre moyen de personnes présentes en pourcentage de la capacité maximale du bureau au cours d’une semaine de travail — pour un échantillon d’immeubles de bureaux entièrement loués et multi-locataires situés dans le quartier central des affaires (CBD) de certaines villes européennes. Les données proviennent des systèmes de gestion des bâtiments du réseau Savills European Property Management, collectées en septembre 2025, et la fréquentation est déterminée à partir de la carte d’accès d’un utilisateur par jour.
Taux d'occupation : quelles tendances ?
L’occupation moyenne des bureaux en Europe a légèrement progressé, passant de 60 % à 61 % au cours de l’année écoulée, contre un niveau de référence de 70 % avant la pandémie. Cette hausse modeste coïncide avec un nombre croissant d’entreprises resserrant leurs politiques de présence au bureau. De plus en plus, les cabinets de conseil, les banques et les gestionnaires d’investissement exigent que leurs employés soient présents au bureau au moins quatre jours par semaine.
Quelles villes se démarquent ?
Madrid continue de dominer les marchés européens des bureaux avec un taux d’occupation de 68 %, soutenu par une forte concentration de résidents en centre-ville, des trajets domicile-travail plus courts et une culture du bureau bien ancrée les jours de pointe. En septembre 2025, l’utilisation du métro dans la ville a dépassé les niveaux pré-pandémie de 8 %, soulignant à la fois l’accessibilité des transports et l’enthousiasme pour le retour au travail. À Londres, l’occupation a légèrement augmenté, atteignant désormais 65 % dans le West End et 60 % dans la City. Alors que les sociétés de capital-investissement maintiennent majoritairement un rythme de bureau de cinq jours, la plupart des entreprises visent quatre jours par semaine. Les employés du secteur technologique subissent une pression croissante, et les grands employeurs du secteur lèvent progressivement leurs politiques de « travail depuis n’importe où » afin de renforcer la présence au bureau, dans un contexte de ralentissement du recrutement. Selon les données d’Indeed, la proportion d’offres d’emploi mentionnant le télétravail ou le travail hybride a diminué de plus d’un point de pourcentage sur un an au Royaume-Uni, en France et en Allemagne.
L'Europe devance les États-Unis dans le retour au bureau
De nombreuses villes américaines continuent d’afficher des taux d’occupation des bureaux inférieurs à 50 %, tandis que les pôles européens se stabilisent entre 60 % et 70 %. Paris et Londres ont presque retrouvé leurs niveaux de fréquentation du métro et du tube d’avant la pandémie, à 96 % et 93 % respectivement. En revanche, Los Angeles (79 %) et New York (75 %) restent en dessous de leurs niveaux pré-Covid, bien qu’ils progressent sur un an. La commodité des trajets domicile-travail est désormais un critère essentiel pour attirer et fidéliser les employés. Selon l’analyse de Savills, les bureaux situés seulement cinq minutes plus près des principaux hubs de transport affichent des loyers en moyenne supérieurs de 6,7 % au niveau mondial, reflétant l’importance que les utilisateurs accordent à l’accessibilité.
Comment évolue le taux d’occupation au fil de la semaine ?
À mesure que les entreprises renoncent à imposer des jours fixes au bureau, les pics d’occupation en milieu de semaine sont devenus la norme. L’occupation les mardis (67 %), mercredis (65 %) et jeudis (68 %) se rapproche désormais des niveaux d’avant la pandémie, ce qui indique que les bureaux sont tout aussi fréquentés qu’auparavant lors des « jours clés ». Ainsi, les besoins des occupants recensés par Savills à Londres montrent que les entreprises maintiennent, voire augmentent, leur surface de bureaux sur leurs marchés. Les propriétaires reviennent sur le marché, les inquiétudes liées à la fréquentation des bureaux s’étant dissipées. Selon Oxford Economics, 605 000 emplois supplémentaires basés en bureau devraient être créés dans l’UE au cours des cinq prochaines années. Nous pensons donc que la hausse de la présence au bureau et de l’emploi tertiaire soutiendra la demande en espaces de travail en 2026.
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